Есть ли у классической коммерческой недвижимости будущее? Цена на недвижимость в 2020-2024 году

Любой кризис – это новые возможности

Сэр Уинстон Черчилль

Как коронавирус повлиял на бизнес и коммерческую недвижимость?

Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса. Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической. Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.

Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?». Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире. После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество. Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций. Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране. Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку.

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»

Зачем нужна коммерческая недвижимость, если все работают удаленно?

Помните, что рано или поздно вакцину от коронавируса найдут, а население столицы вернется на свои рабочие места. Мало, кому понравилось работать, когда отвлекает ребенок, бухтит кто-то из членов семьи или щелкает каналы на телевизоре.

Покупка коммерческой недвижимости — это уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды временное решение (вести долгие переговоры, где каждый отстаивает для себя наиболее выгодные условия… согласовывать ремонт и прочее, прочее). Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все.

А что, если попробовать новый формат? Кризис — удивительное время, поскольку заставляет многие умы напрягаться и искать пути и выходы из затруднительных ситуаций, так появляются новые идеи и передовые направления. К последним относятся интересные решения на рынке коммерческой недвижимости. Стрит-ритейл? Коворкинг? Кластер? Чтобы бы Вы ни выбрали, трезво оцените возможности вашего бизнеса, проанализируйте локацию, конкурентов, проходимость. А лучше, если этим займутся профессионалы.

Что делать, если вы уже владелец коммерческой недвижимости?

Если вы уже владелец коммерческой недвижимости, и Вам нужно покрыть расходы (убыток) компании — продавать! Если вы уверены, что цена объекта в дальнейшем будет снижаться (плохая проходимость, платная или вообще отсутствие парковки) — продавать! Если цель была заработать на строящемся — продавать. Для всех остальных ситуаций, мы бы порекомендовали или сдать помещение в аренду или немного подождать.

Читайте также:

● Экономический кризис 2020: стоит ли покупать квартиру при падении рубля ● Инвестиции в недвижимость: как действовать в условиях пандемии коронавируса

Коммерческая недвижимость в кризис 2020: продавать, покупать или ждать Понравилась статья? Поделись с друзьями!

В Москве начал расти интерес инвесторов к коммерческой недвижимости. Появились новые предложения. Цены от 2–3 млн рублей за объект, а аренда стоит в два раза дороже квартиры. Что скрывается за этими цифрами?

Фото © ТАСС / Дмитрий Серебряков

Тренд на строительство торговых и офисных площадей отметили в комплексе градостроительной политики и строительства столицы. Интерес к ним со стороны девелоперов в этом году вырос в три раза.

Риелторы, в свою очередь, говорят о растущем спросе на коммерческую недвижимость со стороны инвесторов с небольшими сбережениями. Действительно, квартиру за 3–4 миллиона купить в столице сейчас уже нереально, а небольшой офис или помещение свободного назначения (ПСН) вполне возможно. Причём даже в Центральном округе города и в престижных бизнес-центрах.

Конечно, за такую сумму можно взять помещение размером 10–15 кв. м. Зато аренда может приносить 40–60 тыс. в месяц. Если говорить про квартиры, то такие суммы приносят только двух- или трёхкомнатные. Причём хорошо расположенные. Их цена сейчас более 10–12 млн рублей.

Почему растёт интерес к коммерческой недвижимости

В России многие инвесторы считают, что самый консервативный инвестиционный вариант — это покупка квартиры. Исторически жильё оказалось именно тем защитным активом, который многим семьям помог выжить в голодные 90-е годы. К тому же люди больше доверяют недвижимости, чем банковским активам или нестабильному фондовому рынку.

— Соответственно, ценность инвестиций в квартиры имеет такой немного иррациональный характер. Но в последний год эта стандартная модель вступила в противоречие с рынком — жильё за год в Москве подорожало на 33%, а предложение сократилось на 25%. В результате стал расти интерес к коммерческой недвижимости, — рассказала директор департамента продаж РАД (Российский аукционный дом) Наталья Круглова.

Изменится способ оплаты товаров и услуг: К чему должны быть готовы покупатели и бизнес

По её словам, коммерческая недвижимость имеет пока более мягкое регулирование, несмотря на бремя имущественных налогов. При этом доход от аренды будет выше, чем от сдачи квартиры.

— При теперешнем уровне цен в Москве годовая доходность от сдачи жилья в аренду составляет порядка 4% годовых, а коммерческих помещений — порядка 8% годовых. Помещение стрит-ретейла не в центре может приносить 9–11% годовых, в ЦАО — меньше, — пояснил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Что лучше выбрать: офис, торговую площадь или помещение свободного назначения

Если выбирать между помещением под офис и торговым, то торговое помещение небольшой площади более ликвидно. Офисный рынок до сих пор не восстановился после ковидных ограничений. Таково мнение Романа Родионцева.

— Инвестору стоит оценивать совокупность факторов: локация, стадия готовности, наличие арендатора, формат помещения, цена и наличие коммуникаций. В целом сейчас на рынке хорошие условия на покупку офисов. Опять же, кризис не вечный и на удалёнку все не перейдут. А зайти в хороший проект на выгодных условиях сейчас самое время, — считает руководитель отдела торговой недвижимости девелоперской компании Glincom Мария Стогова.

Она полагает, что площади небольшого формата (до 80 кв. м) всегда будут пользоваться спросом. Особенно ПСН с отдельным входом и торговые площади 20−100 кв. м. Крупные инвесторы по-прежнему проявляют высокий интерес к торговым площадям с продуктовыми ретейлерами в качестве арендаторов. Соответственно, пользуются спросом помещения, подходящие под размещение такого бизнеса.

— Надо учитывать, что коммерческие помещения менее ликвидны при последующей перепродаже, а также при повторной сдаче в аренду. Инвестиции в жильё менее рискованны. Для коммерции важны проходимость, первая или вторая это линия. Будет влиять кубатура помещения. Каждый арендатор предъявляет специфические требования. Допустим, для ресторана, пекарни — это дополнительные электрические мощности, которые надо согласовывать, для магазина — пути подъезда, посадка деревьев. Квартиру выбрать намного легче, чем коммерческое помещение, — отметил коммерческий директор ГК “Страна Девелопмент” Александр Гуторов.

По словам руководителя практики юридической компании “Интерцессия” Кирилла Стуса, многим компаниям, которые восстанавливаются после кризиса, уже не нужны огромные помещения для размещения всех своих сотрудников. После полутора лет, прошедших с начала пандемии, бизнес сумел наладить дистанционную работу основного состава коллективов. Это позволяет экономить на коммунальных платежах и других офисных тратах. Однако компаниям бывает нужно помещение для склада, приёма посетителей и корреспонденции, для установки оборудования и создания рабочих мест для тех, кто будет его обслуживать. Здесь роль играет цена аренды и расположение помещения.

Кирилл Стус отметил, что, поскольку Москва активно развивается, город может дать стимул для роста многих стартапов в сфере IT, индустрии красоты, доставки и других направлениях. Такому бизнесу нужны небольшие офисы. Кроме того, в первом полугодии 2021 года произошёл рекордный рост объёма введённых в эксплуатацию офисных помещений (рост в два раза по сравнению с 2020 годом). Строители прогнозируют высокий спрос, поэтому уже сдали 446 тыс. кв. м недвижимости.

— Для пассивного дохода гораздо интереснее коммерческая недвижимость. Во-первых, порог входа значительно ниже, чем при покупке жилья. Можно найти небольшой офис с уже заключённым долгосрочным договором аренды и за два миллиона рублей. И это если не рассматривать закрытые паевые инвестфонды недвижимости, где порог может быть и в районе 1000 рублей. Во-вторых, доходность до вычета налогов может легко доходить до 15%, а после вычета — до 12–13% в зависимости от налогового статуса и деталей оформления помещения. В-третьих, в торговых помещениях не нужно делать ремонт. Этим занимается арендатор. Равно как и оплатой текущих счетов по ЖКУ и электроэнергии, — рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Он считает наиболее интересными помещения, которые представляют собой симбиоз коммерческой недвижимости и новостроек, нежилые помещения в строящихся крупных ЖК. По мнению аналитика, они вырастут в цене наравне с жильём и будут пользоваться спросом из-за большой проходимости. А стоимость квадратного метра там не сильно отличается от жилья.

Также интерес представляют пустые помещения без арендаторов, но с большим торговым потенциалом. По словам Алексея Кричевского, их можно сдать на долгий срок и продать значительно дороже, так как стоимость арендного бизнеса такого формата вычисляется доходным методом оценки, то есть цена помещения с арендатором, условно говоря, будет равна стоимости 10 лет аренды.

— После восстановления туризма могут быть интересны вложения в апарт-отели, но это помещения, которые можно приобретать и под сдачу, и под себя. К примеру, если есть необходимость переночевать или приезжают родственники. График аренды можно подстроить под собственные нужды, а сдачей посуточно можно заниматься как самому, так и через отельера — управляющую компанию, — пояснил Алексей Кричевский.

С 1 июля изменится обстановка на рынке недвижимости: Cколько будут стоить новостройки и квартиры на вторичке

Подводные камни покупки коммерческой недвижимости

Роман Родионцев считает, что инвестиции в коммерческую недвижимость должны быть долгосрочные (5–7–10 лет), так как при её продаже сложнее процедура отчуждения и больше сложностей в налогообложении. Если горизонт инвестиций меньше, то он рекомендует рассмотреть жилую недвижимость.

— С этой целью лучше покупать квартиру или апартаменты в пешей доступности от метро (наиболее ликвидный вариант). При этом разница в величине арендной платы между ними несущественна, а бюджет покупки апартаментов примерно на 20% ниже, чем квартиры. Поэтому для сдачи в аренду они выгоднее. Дополнительным стимулом для инвестиций стала перспектива изменения их статуса на жилое помещение (на данный момент это тоже коммерческая недвижимость), — добавил Роман Родионцев.

Мария Стогова предупреждает: в нынешних реалиях следует опасаться неожиданного развития событий с арендатором помещения. Многие бизнесы вынуждены подстраиваться под меры, принимаемые с целью улучшения эпидемиологической ситуации. Кто-то не выдерживает и сворачивает бизнес. При покупке помещения сейчас она советует меньше смотреть на ставку аренды и срок, указанный в договоре у арендатора. Лучше оценивать ликвидность самого помещения.

— Коммерческую недвижимость надо очень тщательно подбирать и не менее тщательно проверять перед покупкой. Лучше не проводить такие сделки самостоятельно, так как они могут принести немало сюрпризов. Основные риски: объект не находится в собственности у продавца, собственность может быть оспорена третьим лицом и покупка объекта с долгами. Ещё один немаловажный риск — ликвидность объекта. Если жильё в России всегда в цене, по крайней мере, в крупных городах и населённых пунктах, то с коммерческой недвижимостью ситуация может очень резко измениться. Например, в силу экономического кризиса. Тогда спрос на ваш объект может упасть или исчезнуть совсем, — отметил старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

Ещё один момент, на который следует обратить внимание, — расходы на содержание недвижимости. По словам Петра Гусятникова, для коммерческих объектов в зависимости от статуса они могут составлять до 50% от предполагаемого дохода. Помимо стандартной коммуналки, которая для нежилых помещений выше, сюда может быть включена охрана, уборка помещений, видеонаблюдение и другие различные услуги, которые собственнику необходимо будет оплачивать.

Поэтому перед покупкой объекта нелишним будет сходить в УК и поинтересоваться, какую сумму могут составить коммунальные платежи. Более того, налог на коммерческую недвижимость существенно выше. Налоговая ставка на жильё составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Для коммерческой недвижимости она может доходить до 2%. В этом отношении чем меньше помещение, тем меньше выплаты.

— В прошлом году был рекордный спрос на недвижимость, подогретый коронакризисом, но назвать это инвестиционным бумом нельзя. В большинстве своём люди делали покупку от страха потерять накопления, с большими кредитами. Никакой инвестиционной привлекательности никто не просчитывал, а если бы просчитали, то она оказалась бы в лучшем случае на нуле. Недвижимость — это самый понятный и, как кажется многим, самый надёжный инструмент, но зарабатывать на нём получается у единиц. Таких максимум 10%. Здесь в основном речь идёт об элитной и коммерческой недвижимости с порогом входа от нескольких десятков миллионов рублей, — считает руководитель представительства инвестиционного Фонда ANIF в России Сергей Григорян.

Сдать квартиру станет сложнее: к чему должны приготовиться арендаторы и хозяева квартир

Экономисты поясняют, что, конечно, стабильный доход могут приносить и недорогие объекты. Но только в том случае, если на них будет устойчивый спрос, а для этого они должны быть в чём-то лучше своих конкурентов. В противном случае помещение может искать своего арендатора месяцами, а то и годами. И всё это время владельцу придётся оплачивать коммунальные платежи из своего кармана. Соответственно, не стоит сразу покупать первый же понравившийся объект. Сначала следует посмотреть, в каком месте он расположен, какие магазины и рестораны есть по соседству, а также под какой бизнес можно сдать помещение.

Сейчас на рынке появились своего рода гибридные предложения. Это, например, небольшие площади с возможностью проживания. В этом случае арендатор может не только работать в определённом месте, но и жить там. Нередко в жилую зону превращают антресоль. Она становится фактически вторым этажом. В этом случае даже небольшое помещение площадью 12–15 квадратных метров, но с высокими потолками будет иметь свои конкурентные преимущества.

Стоит обратить внимание и на срок экспозиции помещения. Если оно долго не продаётся, то для этого может быть причина. Не все помещения востребованы, даже если они находятся в престижных ЖК. Для арендаторов может иметь значение, есть ли вход с улицы, будет ли видна оттуда вывеска, а также такие факторы, как наличие окна или вытяжки.

Ещё один момент — это нормы инсоляции. Для целого ряда арендаторов имеет значение, насколько освещено помещение. Иначе оно им просто не подойдёт по санитарным требованиям. В этом отношении подвальные помещения всегда будут проигрывать тем, которые находятся на первых этажах.

И, конечно, главное — это возможные риски, связанные с юридической чистотой объекта. В частности, нужно узнать назначение земли и территории, на которой находится помещение, а также навести справки, нет ли к помещению претензий со стороны третьих лиц.

Застройщики перепишут ценники: Какие квартиры станет проще купить в следующем месяце, а какие подорожают

Комментариев: 0

Для комментирования авторизуйтесь!

Свой бизнес открывает множество возможностей, а главное его достоинство – независимость. Работать в офисе, в магазине, на предприятии для многих становится невыносимо в первую очередь из-за неправильного отношения начальства к подчинённым и отсутствия карьерной лестницы.

Однако, если доход достаточный для покупки дорого автомобиля, хорошей квартиры и домика за городом, ежегодного отдыха в любой точке мира – предел Ваших мечтаний, а сама работа в сфере недвижимости пришлась по душе, не что не мешает остановиться на достигнутом.

В этой статье мы рассмотрим поэтапно каждый шаг и приведём ряд полезных советов, например таких как работа с возражениями собственников и клиентов, правильный ответ по входящему звонку потенциального покупателя.

Что нам потребуется для старта: сотовый телефон с возможностью тратить в месяц около 2000 рублей, добротная обувь и желание работать и зарабатывать.

Суть работы: один человек (либо организация) имеет в собственности помещение, которое хочет либо продать, либо сдать в аренду; второй человек (организация) имеет намерение заниматься производством, складированием, оптовой или розничной торговлей или предполагает офисную работу (например кабинет психолога или программисты) – для этих целей ему потребуется помещение.

Если денег не достаточно для покупки, человек (организация) будет искать помещение в аренду. Разумеется владелец имущества будет заинтересован в максимально высокой цене, а приобретатель в максимально низкой. Здесь нам нужно будет ориентироваться на среднюю цену по рынку и вести обе стороны к компромиссу.

Первое с чего начнём – зайдём в интернет на самые популярные в регионе сайты о недвижимости (топовые сайты в поисковиках при запросе “коммерческая недвижимость”, из которых наиболее интересны 3-4 сайта с максимальным количеством объявлений).

Еще не имея помещений по которым будем работать не стоит терять время. Нам нужно найти в на сайтах помещения от собственников – сделать это очень просто: собственник указывает точный адрес помещения, а агентство этого не делает (обратите на это внимание, этим будете заниматься и Вы – если указан адрес и написано, что вы агент либо вы об этом скажете по телефону – потенциальный приобретатель права на объект сочтёт глупым платить Вам и поедет туда сам искать собственника).

Что касаемо комиссии агента, исходите из ситуации на рынке в регионе (изучите условия работы агентств на рынке по их рекламе и их сайтам). Мы рассмотрим вариант при котором за аренду комиссия принимается с обеих сторон.

Обратите внимание, выпишите отдельно, ведь это станет аргументацией при разговоре с собственником и арендатором:

• собственнику мы помогаем скорее найти арендатора и как можно быстрее получить прибыль от сдаваемой недвижимости, можно обратить внимание на то, что помещение пустует давно (если это действительно так и Вы об этом достоверно осведомлены);
• арендатору же мы помогаем скорее найти помещение для развития его бизнеса, помещение наиболее ему подходящее (всегда старайтесь искать действительно подходящие помещения, сперва по требованиям заказчика, а после по собственному многолетнему опыту работы в этой сфере, ведь за плечами будет опыт работы клиентов на тех местах, которые вы им нашли, чаще всего успешный, но не всегда.

Спустя годы многим даже доставляет удовольствие помогать новичкам того или иного бизнеса в поиске наиболее прибыльных для них мест. И никогда не впихивайте хлам ради сиюминутной выгоды – сарафанное радио работает как в положительную, так и в отрицательную сторону).

В течении первой недели мы мониторим все сайты и записываем из них помещения по группам (в идеале на каждую завести журнал): производства до 200 кв.м и от 200 кв.м, склады до 200 кв.м и от 200 кв.м, офисы до 30 кв., 30-100 кв.м и от 100 кв.м, магазины до 40 кв.м, 40 – 100 кв.м и более 100 кв.м, свободного назначения (как правило помещения на первых этажах с отдельным входом пригодны для магазина, офиса, услуг) до 40 кв.м, 40 – 100 кв.м и от 100 кв.м.

Помещения могут быть и 1000 и 10000 кв.м, но как правило после 100-200 кв.м помещений не столь много как меньших и спрос на них ниже.

Каждый день подаём минимум по 10-20 объявлений (стремясь в последствии прийти к 200 и более объявлений на каждом сайте из топ 3 региона).

В объявлении указываем “сдам/продам” помещение, далее характеристики помещения реального (цена и площадь обязательны), но ни в коем случае ни дословно, как у собственника и немного меняем площадь, как правило округляя (например не 122, а 120 кв.м) и указываем примерный район (с точностью не более 2 остановки), если требуется указать этажность дома, обратите внимание, что бы рядом были дома с такой же этажностью или напишите этажность большинства соседних зданий.

В объявлениях обязательно указывайте что вы агент по недвижимости и берёте комиссию (на первом этапе можете демпинговать в стоимости услуг, беря не 50% комиссию а 20-25%). Многие риэлторы скажут что этого делать ни в коем случае нельзя, нужно уважать свою работу… Не слушайте – им не выгодна конкуренция, а с Вашей стороны всё предельно честно – не так мало опыта, будет много предложений не подходящих, будет много глупостей и потому брать полноценную комиссию не совсем честно.

Когда позвонит первый потенциальный покупатель или арендатор и спросит о помещении, уточните какое его интересует и сошлитесь на то, что крайне неудобно говорить (например, находитесь на встрече) и перезвоните в ближайшее время.

Срочно звоните собственнику (срочно, не значит в спешке и волнении – всегда сохраняйте спокойствие и выдержку в голосе), представляйтесь агентом по недвижимости, говорите что у Вас есть клиент, которому подойдёт это помещение, что за свои услуги по поиску арендатора берёте комиссию в 50% (на первом этапе предлагаю как и с клиентом ограничится 20-25%).

Если собственник соглашается узнаёте удобное для показа время и набираете клиенту. Если собственник откажет, делайте выбор: ограничится комиссией с одной стороны или отзвониться, сказать, что, увы, помещение уже сдано и Вы готовы найти другое в ближайшее время в нужном районе по параметрам клиента.

Напоказ помещения ВСЕГДА приезжайте заранее, во избежание встречи сторон до Вас и обмене контактами (всегда говорите, что пока пересылка по почте, созвоны через Вас – это часть Вашей работы, поскольку должны быть в курсе и помогать в решении всех возникающих вопросов. Старайтесь всегда заранее побывать на месте, посмотреть, что будете предлагать и обойти всё в радиусе ближайшей остановки.

Обязанность агента и в подготовке договоров между сторонами. Шаблоны договоров можно найти в интернете, но все их придётся дорабатывать индивидуально и перед тем как сбросить на ознакомление сторонам, внести всё, что будет оговорено на первой встрече, поэтому слушайте внимательно и записывайте в блокнот.

Получив первый опыт в проведении сделок, подзаработав первые деньги готовьтесь переходить на следующий этап – регистрация индивидуальным предпринимателем или организацией.

Здесь на вас лягут постоянные налоговые, пенсионные, страховые расходы, но работа станет официальной и появится возможность заключать настоящие договора от ИП или ООО с собственниками и клиентами, а не подписывать по сути липовый договор на 1 страницу между ними и Вами как физ. лицом на оказание услуги по поиску помещения, арендатора, покупателя.

В самом начале ничто не мешает работе на дому, но чем чаще будут попадаться люди стремящиеся не платить за работу, тем чаще придётся задумываться о заключении договоров. Заключать договор у себя дома или в кафе не уместно, поэтому потребуется офис, на первое время самый маленький, что бы поставить рачий стол с ноутбуком и небольшой шкафчик для документов. Обязательное условие – быть предельно доступным для клиентов, наличие парковки.

После опыта не менее года, при наличие финансов можно переходить к расширению и найму сотрудников, но это тема отдельного разговора.

Прошло больше трёх лет с того момента, как 17-летний тюменский школьник, руководитель ООО «Грэптил Технолоджи Рус» Даниил Шушарин, представил на Innoweek 2017 уникальный проект. Даниил пообещал оставить без работы риэлторов и в корне изменить рынок недвижимости. Проект онлайн-площадки создан Даниилом на базе искусственного интеллекта и позволяет совершать сделки с недвижимостью напрямую с Росреестром, без участия посредников. Гарантирует юридическую чистоту сделки. Новым технологиям не удалось заменить опыт и живое общение с профессиональным агентом. Однако, автоматизацией услуг занимаются не только риэлторские агентства, но и конкуренты, сайты-агрегаторы, Банки, государство.

Открыть агентство недвижимости с нуля сложно. Чтобы оставаться конкурентным, доходным в долгосрочной перспективе, агентство недвижимости должно обладать главными активами: опытом, экспертностью, знанием особенностей рынка недвижимости, высоким уровнем сервиса, инвестировать в технологии.

Франшиза повышает шанс запустить доходный бизнес и избежать ошибок для начинающего предпринимателя. Бизнес-план помогает поэтапно реализовать проект.

Риэлторский бизнес, особенности

На этапе планирования составляется аналитическая картина рынка. Как правило, все сегменты уже охвачены конкурентами. Однако, учитывая тенденции рынка недвижимости и опираясь на сильные стороны проекта, экспертность сотрудников, клиентскую базу, возможно выбрать собственную нишу для развития.

Пандемия коронавируса оказала влияние на бизнес, рынок недвижимости не исключение. Комплексные меры государства поддерживают отрасль в долгосрочной перспективе, сохраняют спрос и предложение. Например, застройщики переходят на проектное финансирование, субсидируется кредитный портфель, выкупаются нереализованные квартиры застройщика. Покупатели пользуются ипотекой по ставке 6,5%.

Запас прочности у рынка недвижимости есть и открытие собственного бизнеса, при условии детальной проработки проекта, несет приемлемые риски для предпринимателя.

Риэлторское агентство может сосредоточиться на главных направлениях, а также предлагать комплексные услуги по сопровождению сделки на каждом этапе:

• Покупка, продажа, аренда коммерческой недвижимости (офисная, производственная, торговая, складская).

Это может дать дополнительный доход

Агентство недвижимости также может работать с недвижимостью специального назначения. Предоставлять юридические услуги, консультации по смежным вопросам, заниматься оценкой, страхованием, кредитованием, уборкой и подготовкой помещения к продаже, грузоперевозками. Специализироваться на недвижимости эконом класса или элитных помещениях.

В зависимости от того, какие задачи ставит перед собой агентство, планируется дальнейшие действия: подбор персонала, обучение, аренда офисного помещения, рекламная компания, приобретение специализированных программ и автоматизация процессов. Формируется стартовый капитал для запуска проекта.

Эксперты отрасли отмечают следующие тенденции в 2020-2021 годах:

Ситуация на столичном рынке и в регионах отличается и это надо учитывать на этапе планирования, поиска собственной ниши.

Плюсы и минусы бизнеса

• Высокая доходность, быстрая окупаемость первоначальных вложений. При этом, на закрытие одной сделки уходит 1-2 месяца. Агентство зависит от персонала и его компетенций. Отсутствие опыта и клиентской базы увеличивает период окупаемости, а на развитие положительного имиджа компании уходит 5-6 лет.

Пошаговый план открытия агентства недвижимости

Оформление документов

Какой ОКВЭД указать при регистрации деятельности

ОКВЭД-посреднические услуги с недвижимостью и оказание услуг.

Код 68. Подклассы 68.1, 68.2, 68.3.

Рекомендовано выбрать ОКВЭД с перспективой дальнейшего расширения спектра услуг, чтобы сэкономить время.

Выбор местоположения и обустройство помещения

На начальном этапе документы возможно подписать в МФЦ, а переговоры провести в коворкинге или кофейне. Однако, наличие офиса удобно и необходимо с ростом штата сотрудников. Местоположение не играет значения, так как не приносит входящих клиентов.

Требования к офису риэлторской конторы: функциональность, доступность, отсутствие больших затрат на аренду и переоборудование. Для оснащения офиса потребуется офисное оборудование и мебель.

Найм персонала

В зависимости от того, какие задачи ставит перед собой агентство недвижимости происходит подбор профильных сотрудников. Квалификация, опыт работы, экспертность в вопросах недвижимости, собственная база лояльных клиентов-конкурентное преимущество.

Количество сотрудников в штате зависит от структуры агентства недвижимости, объема и специфики заключаемых сделок:

Непрофильных сотрудников можно отдать на аутсорсинг или найти среди фрилансеров. Однако умение продвигать услуги агентства, предоставлять качественный уровень сервиса, непременное условие для долгосрочного развития.

Не экономьте на сотрудниках

Сотрудники-важный ресурс компании, необходимо выделять средства для обучения и профессионального развития. Сотрудники должны обладать навыками продаж, клиентской работы, ориентироваться в юридических вопросах. Для этого, мотивировать сотрудников, предлагать фиксированный оклад и проценты по результатам работы.

Маркетинг и реклама

Каналы привлечения должны учитывать специфику услуг агентства, рекламный бюджет, класс недвижимости, основные:

Реклама и заработная плата сотрудников — основные статьи расходов.

Создание и расширение клиентской базы

На этапе запуска проекта важно обладать экспертными навыками, знать рынок недвижимости. Иметь пул лояльных клиентов на старте. В дальнейшем, подбирать и использовать эффективные каналы продаж, увеличивать клиентскую базу, формировать положительный имидж агентства, совершенствовать уровень сервиса.

При наличии высокой конкуренции нарабатывать клиентскую базу с нуля, используя малоэффективные каналы продаж, сложно и затратно по времени. Обладать узким кругом лояльных клиентов может не только собственник, но и сотрудники организации.

Сколько нужно вложить денег на старте

Основные статьи расходов это-оплата персонала, реклама, аренда офисного помещения. На стоимость проекта влияет много факторов: концепт, регион присутствия, квалификация, уровень сервиса, особенности рекламной компании, амбиции агентства. В открытых источниках эксперты делятся информацией о реализованных проектах, с первоначальными вложениями 300 000-500 000 руб. Срок окупаемости которых составил 6-12 месяцев работы.

Собственники таких компаний имели опыт работы в качестве наемных сотрудников, наработанную годами базу клиентов. Оптимизировали первоначальные расходы, делали акцент на рекламе и продвижении услуг. Занимались поиском и обучением сотрудников. Это позволило окупить первоначальные вложения в короткие сроки. Другие компании, выходят на аналогичные результаты за 3-5 лет, постепенно формируя репутацию.

Сколько можно заработать на агентстве недвижимости

Жизненный цикл одной сделки от нескольких дней, до нескольких месяцев, влияет специфика и сложность. Таким образом, один риэлтор закроет 1-2 сделки в месяц и больше. Комиссионный доход в среднем 3-5% от цены сделки. Компания может работать на самоокупаемость, может одной реализованной сделкой покрыть расходы за 3-4 месяца вперёд.

Ваш доход будет зависеть от…

На уровень дохода будет влиять специфика региона присутствия компании, особенности работы агентства, объем и стоимость сделок, количество и профессионализм риэлторов, эффективность работы рекламной компании, конверсия, спектр дополнительных услуг.

Возможные проблемы и риски бизнеса

В качестве оптимизации риска. Работа и получение опыта в аналогичной компании. Привлечение опытных партнеров для совместного развития агентства. Реализация агентства недвижимости по франшизе.

Рекомендуется нанимать сотрудников с высокой квалификацией и собственной клиентской базой. Привлекать специалистов для продвижения и рекламы агентства.

Привлечение партнеров и инвесторов. Анализировать каналы продаж, использовать те, которые увеличивают конверсию и являются эффективными.

Для оптимизации риска, мониторить рынок недвижимости, привлекать для оценки ситуации экспертов, поддерживать коммуникации с профессиональным сообществом. Анализировать законодательную базу и меры поддержки отрасли государством.

Читайте также похожие статьи: Как открыть строительную фирму с нуля Бизнес на продаже пиротехники и фейерверков Бизнес-план магазина косметики с нуля Как открыть продуктовый фотостудию